Reforma laboral: por qué el Monotributo dejó de ser la opción automática para quienes alquilan vivienda

La reforma laboral aprobada por el gobierno de Javier Milei introdujo un cambio clave en la tributación de los alquileres destinados a vivienda que obliga a muchos contribuyentes a revisar su situación fiscal.

La ley incorporó la exención en el Impuesto a las Ganancias para los alquileres con destino a casa habitación, con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026 tanto para personas humanas y sucesiones indivisas como a personas jurídicas.

Sin embargo, según advierte el tributarista Sebastián Domínguez, esta modificación plantea una cuestión clave: si conviene o no continuar dentro del régimen del monotributo cuando se obtienen ingresos por alquileres de vivienda.

IVA y Ganancias: casos de exención en ambos impuestos

La exención en Ganancias se suma a una exención que ya existía en el IVA.

De acuerdo con la Ley del IVA, los alquileres con destino a casa habitación del locatario y su familia están exentos del impuesto.

Según Domínguez, esto implica que habrá casos donde los ingresos por alquiler no tributarán ni IVA ni Impuesto a las Ganancias.

El problema es que el régimen del monotributo no contempla una exclusión para los ingresos que se encuentren exentos en Ganancias y/o en IVA.

Por lo tanto, si el propietario continúa en el monotributo:

• Los ingresos por alquiler deben seguir computándose para la categorización
• Debe seguir pagándose el impuesto integrado, cuando corresponda.

“Esto genera la necesidad de que los monotributistas analicen si les resulta conveniente continuar en el régimen simplificado o pasar al régimen general”, alerta Domínguez.

Monotributo o régimen general: qué conviene con la nueva reforma laboral

El especialista explica que existen situaciones donde permanecer en el monotributo puede continuar siendo conveniente.

Por ejemplo, cuando se alquilan hasta dos inmuebles, es la única actividad del contribuyente y los contratos están registrados en el RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles, ya que al cumplirse estos requisitos el monotributista queda exento de la cuota impositiva.

Es importante mencionar que la exención no es automática sino que debe registrarse expresamente. Esto sumado a que tampoco debe pagar la cuota previsional ni de obra social por esta actividad.

En síntesis, en este caso no paga ninguna cuota del monotributo nacional.

En cambio, la situación puede variar cuando el contribuyente realiza otras actividades además del alquiler.

En ese caso, los ingresos de los alquileres se deben considerar para la categorización y esto puede elevar la categoría del monotributo

Por este motivo, en algunos casos podría resultar más conveniente pasar al régimen general.

Otro aspecto que debe analizarse es el tratamiento en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos, ya que en algunas jurisdicciones los ingresos provenientes del alquiler pueden estar exentos del impuesto.

De no gozar de esa exención, si el contribuyente es local y se encuentra adherido al monotributo unificado, el régimen simplificado también incluye el impuesto sobre los Ingresos Brutos, lo que puede modificar el análisis de conveniencia entre permanecer en el monotributo o pasar al régimen general.

“Quienes obtienen ingresos por alquileres destinados a vivienda deberán analizar su situación particular para determinar si les conviene continuar en el monotributo o pasar al régimen general”, concluye Domínguez.

En algunos casos, el régimen general incluso permite adherirse al sistema de declaración jurada simplificada del Impuesto a las Ganancias, lo que también puede influir en la decisión final.