Le PDG d'Opendoor avertit que le marché immobilier a cessé de fonctionner

Il y a un problème avec le marché immobilier.

Des maisons arrivent sur le marché, pourtant de nombreuses résidences restent inoccupées. Les acheteurs cherchent un soulagement, mais les taux hypothécaires sont encore assez élevés pour rendre les mensualités difficiles. Les propriétaires plus âgés qui auraient pu réduire la taille de leur logement restent sur place, car déménager pourrait signifier perdre un prêt hypothécaire considérablement moins cher.

Cela laisse les primo-accédants coincés au milieu.

Le PDG d'Opendoor, Kaz Nejatian, affirme que le problème ne se limite pas aux prix des logements. Beaucoup de personnes ne peuvent pas se permettre de déménager dans ce marché, même lorsqu'elles le souhaitent.

C'est important pour Opendoor (OPEN), une entreprise dont l'activité repose sur la simplification et l'accélération des transactions immobilières. Les entreprises axées sur les transactions subissent rapidement les effets lorsque le marché immobilier ralentit.

Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans s'élevait en moyenne à 6,47 % au 18 juin, en baisse par rapport à 6,52 % une semaine plus tôt, mais toujours assez élevé pour peser sur l'accessibilité financière, a indiqué Freddie Mac.

Cela se traduit par un marché apparemment animé, mais très irritant en coulisses.

« Les primo-accédants sont bloqués et ne peuvent pas acheter dans ce marché », a déclaré Nejatian sur CNBC.

Le PDG d'Opendoor affirme que les primo-accédants sont exclus du marché

Les annonces sont en hausse, mais les maisons restent sur le marché plus longtemps qu'il y a un an, a déclaré Nejatian.

C'est une différence essentielle.

Plus d'annonces ne se traduisent pas toujours par un marché plus facile pour les acheteurs. Les stocks peuvent augmenter si les taux hypothécaires sont élevés et que les vendeurs rechignent à baisser les prix, même si les logements ne semblent pas abordables.

Le problème principal est la fluidité.

De nombreux propriétaires ont pu refinancer ou acheter des logements lorsque les taux hypothécaires étaient nettement moins élevés. Désormais, si vous vendez un bien et en achetez un nouveau, cela peut signifier échanger un taux proche de 3 % contre un taux supérieur à 6 %.

Cela rend la réduction de logement moins attrayante.

Cela empêche également les logements de circuler normalement sur le marché.

Les propriétaires plus âgés qui choisissent de rester signifie moins de logements pour les acheteurs plus jeunes. Lorsque les jeunes acquéreurs ne peuvent pas accéder à l'échelle immobilière habituelle, tout commence à se dérégler.

Avertissement immobilier d'Opendoor : points clés

• Le PDG d'Opendoor, Kaz Nejatian, affirme que les primo-accédants sont bloqués dans le marché actuel.
• Les taux hypothécaires restent suffisamment élevés pour rendre les mensualités douloureuses.
• De nombreux propriétaires ne réduisent pas la taille de leur logement parce qu'ils ne veulent pas renoncer à des prêts hypothécaires moins chers.
• L'âge typique du primo-accédant a augmenté jusqu'à 40 ans, selon la National Association of Realtors.
• Un marché de transactions lent crée un défi direct pour le modèle économique d'Opendoor.

La National Association of Realtors a indiqué dans son Profil 2025 des acheteurs et vendeurs de logements que la part des primo-accédants a chuté à un niveau record bas de 21 %, tandis que l'âge moyen d'un primo-accédant a atteint un niveau record de 40 ans.

Cela confirme l'avertissement de Nejatian.

Votre premier logement est bien plus qu'une simple maison. C'est souvent le début de la constitution d'un patrimoine familial. Si les acheteurs attendent jusqu'à l'âge de 40 ans, les conséquences à long terme peuvent s'étendre bien au-delà d'un seul mauvais cycle de marché.

Opendoor mise beaucoup sur la fluidité du marché immobilier

Les points de vue de Nejatian sont particulièrement notables étant donné que l'activité d'Opendoor repose sur l'activité immobilière.

L'entreprise affirme que son objectif est de « faire pencher le monde en faveur des propriétaires et de ceux qui travaillent dur pour le devenir ». Son activité est centrée sur l'utilisation de la technologie pour simplifier l'achat et la vente de logements.

Le principe de base d'Opendoor est simple : acheter des propriétés, effectuer des réparations ou des rénovations, et les revendre. L'entreprise présente le concept iBuyer comme un cycle dans lequel elle achète un logement, le rénove, puis le revend.

Cette approche fonctionne mieux quand les maisons se vendent.

Dans un marché figé, les deux parties font face à des défis. Les vendeurs peuvent être réticents à mettre leur bien en vente. Les acheteurs peuvent ne pas vouloir enchérir. Les maisons peuvent rester plus longtemps sur le marché. Il devient plus difficile de déterminer les prix. Le risque de stock peut augmenter.

Ainsi, l'avertissement de Nejatian va bien au-delà d'une simple plainte générale sur le marché immobilier.

Cela met en évidence la difficulté à laquelle Opendoor est confrontée.

La startup cherche à convaincre les investisseurs qu'elle peut utiliser la technologie, les données et la rapidité pour éliminer les frictions dans l'immobilier résidentiel. Mais la hausse des taux hypothécaires et la pression financière pourraient annuler même un processus plus fluide.

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Le PDG d'Opendoor, Nejatian, anciennement COO et VP Produit chez Shopify, a été nommé PDG en septembre 2025 pour faire entrer l'entreprise dans son prochain chapitre en tant que plateforme immobilière propulsée par l'IA.

Cela fait du marché actuel un grand test.

Opendoor dispose d'un meilleur argumentaire si elle peut aider à vendre des logements dans un marché faible. Lorsque les acheteurs et les vendeurs sont bloqués, il est plus difficile de croître.

Bloomberg &sol Getty Images

Le PDG d'Opendoor affirme que le marché immobilier a besoin de moins d'obstacles

Nejatian a également souligné la tension entre les acheteurs et les vendeurs sur le marché immobilier.

C'est un argument familier de la part d'un dirigeant de la technologie immobilière, mais il résonne différemment dans ce marché.

Les acheteurs cherchent plus que des prix immobiliers moins chers. Ils veulent payer moins par mois. Les vendeurs ne veulent pas simplement vendre rapidement. Ils souhaitent obtenir un bon prix, surtout si leur prochain logement aura un taux hypothécaire considérablement plus élevé.

Les objectifs peuvent être en conflit.

Le mécanisme ajoute intrinsèquement trop de frais entre l'acheteur et le vendeur, a déclaré Nejatian. Si ces frictions pouvaient être supprimées, a-t-il affirmé, les vendeurs pourraient conserver davantage d'argent et les acheteurs pourraient payer moins.

C'est l'argument haussier en faveur des startups comme Opendoor.

L'entreprise ne peut pas déterminer les taux hypothécaires. Elle ne peut pas obliger les propriétaires à vendre. Elle ne peut pas à elle seule résoudre le problème d'accessibilité financière.

Mais dans un marché qui est déjà un défi, elle peut faire valoir que des transactions plus rapides et plus propres sont plus importantes.

Mais les primo-accédants sont toujours confrontés à une difficulté immédiate.

Ils font face à des paiements coûteux, à des concurrents plus âgés, à une offre abordable limitée et à un marché où de nombreux propriétaires existants ont peu d'incitation à déménager.

Pour de nombreux Américains, cela a fait du premier logement une étape tardive dans la vie, et non un point de départ.

L'avertissement de Nejatian est aussi une réalité commerciale pour Opendoor.

Un marché immobilier atone nuit aux consommateurs, nuit aux vendeurs et nuit particulièrement aux entreprises créées pour faciliter les transactions.

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