機関投資家のセルフストレージ購入者、2026年の基準を厳格化し、予測よりも現在の収益を重視

機関投資家の資金はセルフストレージ分野で依然として活発ですが、2021年以降、買収基準は大きく進化しました。コリアーズのエグゼクティブ・バイスプレジデントであり、De Jong Self Storage Teamの創設プリンシパルであるTom de Jong氏によると、買い手はもはや希望に基づいてアンダーライティングを行っていません。代わりに、彼らは今日の達成済み賃料に焦点を当てており、予測は横ばいであることが多く、投機的な成長ではなく実際の物件収入に基づいて収益性のケースを構築しています。

このアンダーライティング基準の変化により、売り手は再調整を余儀なくされています。2022年に予想される賃料上昇に基づいて堅調に見えた物件でも、現在の収入がすでに評価額を支えていない限り、現在のベンチマークを満たさない可能性があります。32州でセルフストレージ取引を完了してきたDe Jong氏は、機関投資家の買い手は今やより現実的な視点でアンダーライティングを行っており、将来収集する可能性があるものではなく、今日物件が収集しているものを重視していると指摘します。

立地条件も厳格化しており、買い手は参入障壁の高い市場へと傾いています。ロサンゼルス、ボストン、ニューヨークなどの主要都市が最も多くの機関投資家の注目を集めている一方、シアトルとポートランドでは活動が増加しています。逆に、マイアミ、オースティン、ナッシュビル、ラスベガスなど、新規供給が大量にあった市場では、機関投資家の資金が後退しています。買い手は、新たな競合が再び賃料を低下させる可能性のある市場を警戒し、追加施設のための計画パイプラインを注視しています。

価格設定において逆説的な傾向が見られます。個人経営の施設が、キャップレートベースで最も積極的なオファーを引き寄せています。De Jong氏は、買い手はこれらの物件に管理面の向上余地を見ており、これらは専門的な収益管理ツールなしで非公式に運営されてきた可能性があるためだと説明します。このような施設を取得することで、機関投資家の買い手は介入し、迅速にパフォーマンスを改善することができます。対照的に、すでに機関投資家によって管理されている施設は、より良い管理によるバリューアップの余地が少ないため、価格設定がそれほど積極的ではなく、より利回り重視の投資となっています。

買い手の行動は、投入される資金の種類によっても異なります。大多数の大型機関投資家は複数のファンドを持っています。確立された市場における安定資産を対象とするコアまたはコアプラスファンド、そしてより高いリターンのためにリースアップリスクを引き受ける用意があるバリューアドまたは開発ファンドです。買い手がどのファンドから資金を引き出すかによって検討対象が決まるため、同じ買い手であっても、あるファンドでは取引を見送り、別のファンドでは積極的に追求する可能性があります。

売り手にとっての教訓は明確です。達成済み収入は現在、プロフォーマ予測よりも重みを持っています。参入障壁の高い市場で実質的な現在のキャッシュフローを持つ物件は最も競争力のある関心を集めていますが、価格を正当化するために予測成長に依存している物件は、より厳しい審査に直面しています。De Jong氏の言葉によれば、市場は成長から現実へとシフトしました。

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