Existe um problema fundamental na abordagem de reassentamento da Autoridade Nacional de Habitação (NHA): oferece unidades habitacionais sob termos financeiros e condições de projeto que muitas famílias urbanas pobres não conseguem sustentar realisticamente. 

Isto cria um ciclo onde os beneficiários lutam para manter as suas casas e são frequentemente forçados a suportar graves dificuldades económicas ou a "vender" ilegalmente os seus direitos por desespero.

Quando as famílias abandonam ou vendem estas unidades, a frustração pública muitas vezes volta-se contra os beneficiários. Muitos dizem, "Binigyan na nga sila ng pabahay, pinakawalan pa," ou reclamam, "Kami nga nagpapakahirap magtrabaho pero hindi binibigyan ng pabahay" ou "Nasasayang lang ang tax ko sa libreng pabahay para sa mga iskwater." Estas reações derivam de um equívoco comum de que as unidades habitacionais nos locais de reassentamento da NHA são dadas gratuitamente às famílias de ocupantes informais (ISFs). A realidade é muito mais complexa.

Para compreender por que os esforços de reassentamento falham, precisamos olhar além destes julgamentos superficiais e examinar o programa de reassentamento da NHA — estruturado em torno de uma abordagem corporativa que enfatiza a recuperação de custos em vez de fornecer apoio significativo e duradouro aos ocupantes informais urbanos. 

Lutando para sobreviver

A NHA constrói "habitação social" destinada a "cidadãos desfavorecidos e sem-abrigo" conforme definido pela Lei de Desenvolvimento Urbano e Habitação (UDHA) de 1992. Mas as suas unidades habitacionais são vendidas aos beneficiários a taxas de juros mais baixas e períodos de reembolso mais longos, não são dadas gratuitamente (exceto em casos especiais como projetos pós-Yolanda).

Como uma corporação de propriedade e controlo governamental (GOCC), a NHA deve gerir os seus custos e gerar rendimento. Esta estrutura corporativa molda o programa de reassentamento do governo, contrastando com as agências de abrigo de outros países que alugam unidades habitacionais de propriedade governamental a taxas abaixo do mercado para aqueles que não podem pagar habitação no mercado privado.

Para reduzir os custos de produção, a maioria dos projetos da NHA está localizada em terrenos baratos longe dos centros urbanos. As economias nos custos do projeto, no entanto, traduzem-se em pesados encargos para as famílias reassentadas.

Separadas dos empregos e meios de subsistência na cidade, as famílias sofrem perdas significativas de rendimento. Para lidar com isso, muitas alugam espaços para dormir na cidade — frequentemente também em assentamentos informais — para trabalhar. Elas retornam para casa apenas nos fins de semana ou uma vez por mês para economizar em deslocações extenuantes. Com apenas o suficiente para sobreviver, as famílias recorrem a empréstimos dos vizinhos para comprar comida. Muitos, principalmente mulheres, deixam o trabalho para cuidar dos seus filhos. Serviços básicos como água e eletricidade são frequentemente pouco fiáveis, e escolas e hospitais são difíceis de alcançar. Unidades habitacionais defeituosas frequentemente forçam as famílias a gastar o seu rendimento limitado em reparações urgentes apenas para torná-las habitáveis.

Dadas estas dificuldades, os beneficiários frequentemente não têm capacidade para pagar a sua amortização mensal, que normalmente começa entre P200 a P600 após uma moratória de um ano. Embora isso possa parecer acessível do exterior, é um pesado fardo para famílias que vivem no limite.

O fardo financeiro piora à medida que o esquema de pagamento da NHA aumenta os saldos dos empréstimos ao longo do tempo, adiciona juros anuais e impõe penalidades por pagamentos atrasados. Isto cria uma armadilha de dívida que torna quase impossível para as famílias garantirem posse permanente.

Confrontados com necessidades de sobrevivência, muitos beneficiários recorrem à venda ilegal dos seus "direitos" às suas unidades. Não-ISFs ou famílias em melhor situação frequentemente compram estes direitos, expondo uma grave escassez de habitação (mesmo para os não pobres) e vazamento de subsídios destinados aos pobres.

Ameaça de despejo

A situação precária das famílias em locais de reassentamento está prestes a piorar sob a nova carta da NHA. Em maio de 2025, o Presidente Marcos Jr. assinou a Lei da República nº 12216, estendendo a vida corporativa da NHA por mais 25 anos. Enquanto as regras de implementação estão pendentes, os defensores da habitação levantaram alarmes sobre uma disposição que é perigosa para o próprio setor que a NHA tem o mandato de servir. 

A lei capacita a agência de abrigo a "ejetar e desmantelar sumariamente, sem a necessidade de ordem judicial", quaisquer ocupantes informais ou ocupantes ilegais — incluindo beneficiários com pagamentos em atraso — em seus projetos após apenas um aviso de 10 dias. Esta cláusula não apareceu em nenhum dos projetos de carta da NHA que as organizações da sociedade civil foram solicitadas a revisar, sugerindo que esta disposição altamente consequente foi inserida sem consulta adequada com grupos de pobres urbanos durante audiências públicas.

Por que esta disposição é preocupante? Primeiro, permite o despejo "sem a necessidade de ordem judicial". A Constituição é clara: as pessoas não podem ser privadas de sua casa ou propriedade sem o devido processo legal. 

Segundo, é contra as salvaguardas existentes sob a UDHA, como um aviso de 30 dias (não 10), consulta adequada e coordenação com agências antes de qualquer despejo ocorrer. Dar à NHA poder unilateral de ejeção sumária contorna as proteções processuais pelas quais as comunidades pobres urbanas e defensores lutaram por décadas. 

Terceiro, aumenta o risco de abuso e despejos arbitrários. A menos que seja estritamente limitado nas diretrizes de implementação, a NHA poderia invocar este poder sumário contra beneficiários em dificuldades que estão atrasados nos pagamentos. 

É uma corporação

O poder de despejo severo da NHA sublinha o seu papel fundamental como uma GOCC encarregada de "garantir a cobrança e recuperação" de dívidas dos beneficiários — que em grande parte financiam as operações da agência através dos seus pagamentos de amortização. Como uma corporação, a NHA depende do seu rendimento para cobrir pessoal, manutenção e outras despesas operacionais, apesar de receber alocações do orçamento nacional. Grande parte da sua receita depende de pagamentos de famílias que enfrentam os desafios adicionais de viver em locais de reassentamento distantes.

No entanto, a eficiência de cobrança da NHA permanece baixa, variando de 20% a 50% entre 2015 e 2022, de acordo com um relatório da Comissão de Auditoria (COA). Para resolver isso, a agência implementou vários programas de perdão de empréstimos que renunciam a penalidades e juros de mora. O programa mais recente, em execução de maio a outubro deste ano, visava ajudar mais de 200.000 detentores de empréstimos habitacionais de longo prazo, perdoando 100% das penalidades e juros de mora, além de 95% dos juros de amortização não pagos. O impacto desta última rodada de perdão no desempenho geral de cobrança da NHA ainda não está claro.

A renovação da carta da NHA ofereceu uma oportunidade crucial para reformar o programa de reassentamento do governo. Os defensores estavam pedindo mudanças substanciais na forma como a NHA serve os "desfavorecidos e marginalizados" e contribui para resolver a escassez de habitação, com alguns até pressionando por sua abolição.

Em vez disso, a nova carta mantém a NHA em um caminho de negócios como de costume, enquanto concede poderes mais severos que arriscam produzir ocupantes informais novamente. Dificilmente é uma fórmula para resolver a crise habitacional do país. – Rappler.com

Gerald Nicolas está com o Programa de Pobreza Urbana e Governança do Instituto John J Carroll sobre Igreja e Questões Sociais (ICSI), um instituto de pesquisa orientado para a advocacia baseado na Universidade Ateneo de Manila e membro do Apostolado Social da Sociedade de Jesus (SJSA).