Hasta ahora, en lo que respecta al sector inmobiliario, Blackstone era conocida en los últimos años principalmente por el dumping de muchas de sus propiedades de oficinas emblemáticas —que tras el auge del trabajo desde casa nunca recuperaron su potencial de flujo de caja proyectado— con enormes descuentos. Ahora, parece estar recurriendo a su antiguo manual de estrategia previo a Lehman, anticipando el techo en otro segmento del sector inmobiliario comercial: los centros de datos.

Hace dos días informamos de que Blackstone estaba vendiendo sus participaciones en tres centros de datos en el norte de Virginia por 3.500 millones de dólares, liquidando parte de una apuesta realizada hace menos de tres años. Según Bloomberg, Digital Realty Trust pagaría 1.200 millones de dólares en efectivo y ofrecería 2.300 millones de dólares en acciones propias (que el gigante de capital privado ya ha cobrado en gran medida) a los fondos de Blackstone; a cambio, la empresa de centros de datos adquirirá el 80% de participación de Blackstone en dos centros de datos de 96 megavatios en Manassas, Virginia, y un 50% de participación en un centro de 96 megavatios en la cercana Sterling.

Dijimos que "la pregunta es por qué Blackstone decidió tirar del cordón ahora, justo cuando surgen nuevas dudas sobre si las Mag 7 seguirán financiando la expansión de la IA con un capex prácticamente ilimitado."

Dos días después tenemos una respuesta.

La tinta digital apenas se ha secado en sus ventas de centros de datos en Virginia, y nos enteramos de que QTS de Blackstone (QTS Realty Trust) está reduciendo silenciosamente su exposición a la IA al abandonar los planes de construir su parte (que en este momento es la única parte que queda tras la retirada de su socio hace unos días) de un campus de centros de datos de 2.100 acres en Virginia —también conocido como Prince William Digital Gateway, que albergaría hasta 37 edificios de centros de datos— dando una victoria a los residentes que lucharon durante años para echar abajo el proyecto.

El promotor de centros de datos había planeado transformar más de 800 acres en el condado de Prince William, en el norte de Virginia, un proyecto que habría abarcado 22 millones de pies cuadrados, convirtiéndolo en el mayor campus de centros de datos del mundo. Ubicado en el borde de un histórico campo de batalla de la Guerra Civil y en lo que solía ser terreno protegido del desarrollo, el proyecto generó una fuerte oposición de los propietarios y ha sido paralizado por demandas judiciales.

Como parte del impulso más amplio de Wall Street hacia los centros de datos, la inversión ha fluido hacia el norte de Virginia, considerado el mayor mercado de centros de datos del país, y más conocido como "Data Center Alley".

Pero en un giro estratégico, en los últimos días los ejecutivos de QTS decidieron que no vale la pena seguir adelante en los tribunales, dijeron las fuentes de Bloomberg. Los abogados de la empresa planean informar al tribunal de su decisión tan pronto como esta semana, dijeron las personas, pidiendo no ser identificadas al hablar de información no pública.

El rápido crecimiento de QTS la ha convertido en el ejemplo paradigmático de cómo el capital privado ha impulsado la vertiginosa expansión de la industria de centros de datos. Esas ambiciones están chocando con la ansiedad pública por las presiones sobre las redes eléctricas y los precios de la vivienda derivadas de los centros de datos de IA.

La retirada puede ser el golpe final para el proyecto "Digital Gateway" de Virginia, un mega sitio aproximadamente el doble del tamaño del Central Park de Nueva York con necesidades energéticas del tamaño de una ciudad. Se suponía que la iniciativa traería unos 100.000 millones de dólares en gasto y crearía uno de los mayores corredores tecnológicos del mundo. Ya no.

El proyecto había generado audiencias públicas polémicas y prolongadas. Un error administrativo relacionado con una reunión clave de zonificación creó contratiempos para los promotores. Ya Compass Datacenters, respaldada por Brookfield, que debía construir en más de 800 acres del sitio, se había retirado en mayo.

Los giros de ambas empresas, escribe Bloomberg, representan una de las retiradas más dramáticas de promotores de un proyecto de centro de datos.

Es un recordatorio de cómo la carrera de las empresas tecnológicas por la infraestructura informática para apoyar los avances de la IA se enfrenta cada vez más a los mismos cuellos de botella, desde la escasez de energía hasta la falta de suministro, sobre los que hemos venido advirtiendo durante los últimos dos años y sobre los que Citadel advirtió más recientemente.

La oposición organizada va en aumento, obligando a las empresas y promotores a ser más deliberados sobre dónde eligen construir. Esto es precisamente lo que advertimos hace un año que ocurriría a medida que más organizaciones de base se opusieran al imparable despliegue de centros de datos. Al menos aún no hemos llegado a la fase de incendios provocados (todavía).

Para hacer frente a los costes de tales construcciones, Virginia aprobó recientemente un presupuesto con un impuesto al consumo de energía sobre los centros de datos, y más estados amenazan con moratorias sobre nuevos desarrollos. Los centros de datos —y cómo se comparten sus costes y beneficios— están emergiendo ahora como un tema clave de cara a las elecciones de mitad de mandato en EE. UU. Estos obstáculos plantean interrogantes a los inversores sobre si el despliegue de la IA puede seguir avanzando a este ritmo.

Para los organizadores comunitarios y residentes que pasaron los últimos cinco años oponiéndose al Digital Gateway, la retirada de QTS validará ahora un manual de estrategia que incluía campañas de presión sobre políticos locales y ataques legales. También desatará una reacción aún más poderosa a nivel nacional contra estos desarrollos no deseados.

Como recuerda Bloomberg, cientos de partidarios y críticos se presentaron en una audiencia de zonificación de 27 horas en 2023 para presionar a las autoridades sobre el proyecto. Después de que los funcionarios del condado votaran por un estrecho margen a favor de aprobar la conversión de terrenos agrícolas y semirrurales para centros de datos, los organizadores comunitarios y residentes presentaron demandas judiciales.

El resultado de la reunión —y si el condado anunció correctamente el evento— estuvo en el centro de los desafíos legales. Las demandas giraban en torno a un detalle: los dos primeros avisos en periódicos que publicaban la audiencia no estaban separados por al menos seis días, como exigían los códigos estatales y locales en ese momento. Si bien no está claro si los agentes de Blackstone habían intentado "engrasar" las palmas de la junta de zonificación para agilizar silenciosamente el centro de datos, al final el resultado fue catastrófico para los constructores.

En marzo, los tribunales de Virginia confirmaron un fallo anterior que declaraba inválidas las aprobaciones de zonificación porque los avisos públicos de la reunión no cumplían las normas.

"Si bien seguimos creyendo que este proyecto ofrecía beneficios significativos para la región y nuestros vecinos, las recientes acciones legales y los crecientes obstáculos regulatorios han cerrado efectivamente un camino viable hacia adelante," dijo el presidente de Compass Datacenters, AJ Byers, en un comunicado tras el fallo.

Tras la retirada de Compass del proyecto, QTS quedó como el único promotor. Era la única parte que había solicitado una apelación del caso ante el Tribunal Supremo de Virginia.

Originalmente, los ejecutivos de la empresa estaban preocupados por la posibilidad de sentar un precedente legal a raíz de un error administrativo. Tras la retirada de Compass, QTS perdió un socio que compartiría los costes de actualización de los distintos servicios necesarios para los enormes desarrollos, dijo una de las personas familiarizadas con el asunto. QTS decidió que no valía la pena continuar con el proyecto.

Blackstone, que adquirió QTS en 2021, es un importante financiador de centros de datos, con una cartera de más de 150.000 millones de dólares en dichos activos en todo el mundo.

La creciente y amarga oposición política y de base contra la construcción de nuevos centros de datos explica por qué Blackstone ha estado perdiendo el entusiasmo justo cuando la burbuja de la IA está alcanzando su punto máximo, primero vendiendo centros de datos existentes y ahora abandonando proyectos futuros. Una reciente encuesta de Gallup encontró que 7 de cada 10 estadounidenses se oponen a la construcción de centros de datos para inteligencia artificial en su área local, incluido casi la mitad, el 48%, que se opone firmemente. Apenas una cuarta parte apoya estos proyectos, con un 7% firmemente a favor.

La mitad de los opositores mencionan el uso excesivo de recursos por parte de los centros de datos, incluido un 18% que menciona su uso de agua y energía respectivamente. El dieciséis por ciento menciona una preocupación medioambiental relacionada con la contaminación, incluida la contaminación acústica y la contaminación del aire y el agua.

Aproximadamente uno de cada cinco opositores está preocupado por el impacto en la calidad de vida local, incluido el aumento de la población, el aumento del tráfico y la preferencia de que el terreno se utilice para otros fines. Una proporción similar menciona posibles consecuencias económicas negativas, incluidas facturas de servicios más altas, aumentos del coste de vida y el coste de construir los centros de datos (que podría implicar el uso de fondos de los contribuyentes).

La mayor parte de la oposición restante proviene de preocupaciones generales o específicas sobre la inteligencia artificial.

Blackstone, que gestiona más de 1,3 billones de dólares, se presenta como el mayor proveedor mundial de centros de datos, y también posee algunas de las empresas de servicios públicos que los alimentan. Adquirió QTS en 2021 y compró el proveedor australiano de computación AirTrunk en 2024. En mayo, la empresa realizó una oferta pública inicial para Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc., su vehículo de adquisición de centros de datos, que tiene como objetivo comprar propiedades ya construidas y arrendadas que se benefician del auge de la inteligencia artificial.

Y ahora que el movimiento de protesta sabe cómo hacer frente a los ocupantes no invitados de Wall Street, gracias a la capitulación de Blackstone, cabe esperar un aumento exponencial de los intentos legales (y de otro tipo) de obstaculizar el despliegue de centros de datos en todo EE. UU., lo que garantizará que el superciclo de la IA, que ya lleva años de retraso con solo la mitad de los centros de datos previstos en construcción y a tiempo, verá una avalancha de retrasos y cancelaciones que asegurarán que el retorno del capex financiado con deuda sea aún menor a medida que las fechas de lanzamiento se desplacen gradualmente hacia un futuro cada vez más incierto.