Người Mỹ đối mặt với quyết định lớn sau tin tức về thị trường nhà ở

Những người mua nhà tiềm năng đã dành nhiều năm cân nhắc xem có nên mua vào thị trường khó khăn hay chờ đợi điều kiện chuyển biến có lợi hơn. Trong phần lớn khoảng thời gian đó, sự kiên nhẫn có vẻ là lựa chọn an toàn hơn, và tuần này dường như đã củng cố thêm điều đó.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình đã tăng lên 6,52% tính đến ngày 11 tháng 6, lần tăng thứ ba trong bốn tuần, theo Freddie Mac, sau khi số liệu lạm phát mới nhất chạm mức cao nhất trong ba năm. Đối với những người mua hy vọng được giảm bớt chi phí vay, đây là thêm một lý do để chờ đợi trước khi tham gia thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, một báo cáo riêng được công bố cùng ngày lại chỉ theo hướng ngược lại. Dẫn dữ liệu mới, Realtor.com tiết lộ rằng các cuộc chiến đặt giá trong thời đại đại dịch đã đảo chiều đáng kể. Ngôi nhà điển hình hiện đang được bán với giá thấp hơn giá niêm yết, điều này cho thấy quyền mặc cả hiện đang nằm trong tay người mua.

Diễn biến này đặt ra cho người Mỹ một quyết định thực sự: tiếp tục chờ đợi lãi suất hạ xuống, hay hành động để tận dụng mức đòn bẩy mà thị trường chưa cung cấp trong nhiều năm qua. Giám đốc Đầu tư của BiggerPockets, Dave Meyer, đã mô tả sự chuyển dịch này như một cơ hội thực sự.

"Thị trường hiện tại thực ra là điều mà nhiều nhà đầu tư mong muốn: mức giá chiết khấu, đòn bẩy đàm phán tốt hơn và các tài sản chất lượng có sẵn ở mức giá thấp hơn," Meyer chia sẻ với TheStreet trong một cuộc phỏng vấn độc quyền.

Báo cáo mới cho thấy gì về giá nhà

Phân tích của Realtor.com, được công bố vào thứ Năm, cho thấy người bán không còn có thể tin tưởng vào việc nhận được toàn bộ giá yêu cầu. Đây là sự khác biệt rõ rệt so với năm 2021 và 2022, khi các danh sách nhà thường nhận được đề nghị cao hơn giá yêu cầu trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung hạn chế. Ngày nay, ngôi nhà điển hình đang được bán với giá thấp hơn giá niêm yết gần nhất.

Sự đảo chiều này diễn ra sau đà tăng của lãi suất thế chấp kể từ năm 2022, điều này đã làm nguội nhu cầu của người mua và đẩy giá bán xuống dưới mức yêu cầu trên phần lớn thị trường.

Dữ liệu mới cho thấy tốc độ quan trọng đến mức nào. Một ngôi nhà ký hợp đồng trong vòng bốn tuần đầu tiên có giá mạnh hơn khoảng 1,8% so với giá yêu cầu so với mức bán trung bình. Để lâu hơn, mức chiết khấu sẽ tăng dần, cho đến tuần thứ 18, người bán thường chấp nhận thấp hơn khoảng 1,3% so với mức mong muốn.

Thêm về thị trường nhà ở và lãi suất thế chấp:

• Người Mỹ đối mặt với quyết định sau tin tức bất ngờ về thị trường nhà ở
• Thay đổi mới trên thị trường nhà ở mang lại cơ hội lớn cho người mua
• Fannie Mae dự báo biến động lãi suất thế chấp và thị trường nhà ở

Sự chuyển dịch này được cảm nhận khác nhau tùy theo khu vực. Miền Nam và miền Tây đã nghiêng hẳn về phía người mua, trong khi vùng Đông Bắc là khu vực duy nhất nơi nhà ở vẫn có xu hướng được bán với giá cao hơn giá niêm yết, theo báo cáo. Vùng Trung Tây nằm giữa hai thái cực, đang trên đà chuyển trở lại về phía người bán vào cuối năm nay.

Theo Meyer, một thị trường như thế này thay đổi cách mua nhà, chứ không phải việc bạn có nên mua hay không.

"Bạn có thể mua trong bất kỳ thị trường nào. Bạn chỉ cần điều chỉnh chiến lược và chiến thuật phù hợp với điều kiện hiện tại," Meyer nói. 

Đối với người mua, tin tức này cho thấy nhiều không gian đàm phán hơn và ít lý do để trả giá quá cao. Điều nó không thể trả lời là liệu có nên tận dụng đòn bẩy đó ngay bây giờ hay chờ đợi lãi suất thấp hơn. Quyết định đó phức tạp hơn, và đưa lãi suất thế chấp trở lại vào cuộc tranh luận.

Shutterstock

Quyết định người mua phải đối mặt khi lãi suất thế chấp tăng

Lập luận cho việc chờ đợi dựa vào lãi suất thế chấp, và tuần này chẳng làm gì để làm suy yếu điều đó. Mức tăng xảy ra sau khi Bộ Lao động báo cáo rằng giá tiêu dùng tăng 4,2% trong năm tính đến tháng 5, mức lạm phát hàng năm nhanh nhất trong ba năm, chủ yếu do cú sốc năng lượng liên quan đến cuộc chiến với Iran. Lạm phát dai dẳng khiến Cục Dự trữ Liên bang có ít dư địa để cắt giảm lãi suất và duy trì áp lực tăng lên đối với lãi suất thế chấp, tạo cho những người mua đang do dự thêm lý do để chờ đợi cho đến khi chi phí vay dễ thở hơn.

Tùy thuộc vào người họ lắng nghe, người mua có thể nhìn nhận tuần vừa qua theo hai cách. Một là chờ đợi, đặt cược rằng lãi suất cuối cùng sẽ giảm và bảo toàn sức mua nhiều hơn trong tương lai. Cách kia là hành động ngay bây giờ, xem đòn bẩy đàm phán mà dữ liệu Realtor.com xác nhận là lý do đủ để mua, dù với lãi suất hiện tại.

Điều này xoay quanh việc đặt cược vào khả năng lãi suất có thực sự được giảm hay không. Câu trả lời của Meyer là có lẽ là không. 

"Mọi người đã chờ đợi bốn năm để lãi suất giảm. Tôi đã cố gắng nói với mọi người rằng điều đó có lẽ sẽ không xảy ra," Meyer nói với TheStreet. "Một khi bạn chấp nhận thực tế đó, các cơ hội sẽ trở nên dễ nhìn thấy hơn nhiều. Thay vì nói, 'Lãi suất thế chấp sẽ cứu tôi,' bạn hỏi, 'Tôi có thể làm gì với lãi suất ở mức giữa sáu phần trăm?'"

Điều này không có nghĩa là 2026 là một năm dễ dàng để mua nhà. Lãi suất thế chấp gần 6,5% và giá nhà vẫn cao so với tiêu chuẩn lịch sử vẫn là những hạn chế thực sự về khả năng chi trả. Tuy nhiên, báo cáo hôm thứ Năm đã tiết lộ sự dịch chuyển về việc ai hiện đang nắm giữ đòn bẩy. Đối với người mua, quyết định là cách sử dụng nó trong khi còn có thể.

Những điểm mấu chốt cho người mua nhà năm 2026

• Người mua hiện đang nắm lợi thế: Báo cáo mới nhất của Realtor.com cho thấy ngôi nhà điển hình đang được chốt giao dịch dưới giá niêm yết, một bước ngoặt rõ rệt so với năm 2021 và 2022, khi người mua thường xuyên phải trả cao hơn giá yêu cầu để giành được thỏa thuận.
• Nhà ở trên thị trường càng lâu, vị thế của người bán càng yếu: Các danh sách nhà ký hợp đồng vào khoảng tuần thứ tư vẫn đạt được mức cao hơn khoảng 1,8% so với một giao dịch thông thường, theo Realtor.com, trong khi những căn nhà chưa bán được ở tuần thứ 18 thường chốt ở mức khoảng 1,3% dưới mục tiêu của người bán.
• Khu vực quyết định con số: Miền Nam và miền Tây trao cho người mua đòn bẩy nhiều nhất, vùng Trung Tây thì chia đều, và vùng Đông Bắc là khu vực duy nhất vẫn có lợi cho người bán, những người thường nhận được nhiều hơn mức yêu cầu ở đó, theo Realtor.com.
• Lãi suất tăng là điểm bất lợi: Lãi suất thế chấp 30 năm trung bình tăng lên 6,52% vào giữa tháng 6 sau khi lạm phát chạm mức cao nhất ba năm, theo dữ liệu của Freddie Mac và Bộ Lao động. Sự giằng co đó là lý do tại sao người mua phải đối mặt với một quyết định thực sự, không phải lựa chọn dễ dàng.
• Điều không thay đổi là khả năng chi trả: Lãi suất gần 6,5% và giá vẫn còn cao khiến việc sở hữu nhà tốn kém, vì vậy tin tức này chỉ ra vị thế mạnh hơn cho người mua, chứ không phải sự giảm nhẹ thực sự từ các chi phí cơ bản.

Liên quan: Người Mỹ đối mặt với cơ hội lớn sau sự thay đổi của thị trường nhà ở