文章作者、来源：德林控股

德林控股（1709.HK）6月2日发布公告，宣布以五百万美元认购一只有限合伙基金的权益，全称ONE Carmel Estate Residence Lot A LPF，是一只专注于投资美国地产的私募信贷基金。这是德林在全球资产投资与数字资产战略中又一步落子，亦是香港首例将房地产信贷收益RWA化分红给股东的上市公司。

此前香港证监会已经正式批准德林控股主导的两项RWA——商业地产（德林大厦）代币化和私募股权（Animoca）代币化，两个项目都是首例。这一批准充分彰显了监管层对德林在RWA领域探索的高度认可。德林将再次开创香港第一，打造首个豪华住宅RWA。

基金的运作逻辑并不复杂：将五百万美元以贷款形式注入Carmel Reserve LLC，用于ONE Carmel项目一期的超豪华艺术宅邸建设，贷款期限两年，年利率8%。艺术宅邸的建成，将实质性推动项目的销售与市场推广，是整个开发进程中的关键节点。

德林作为基金的投资方，享有双重回报：其一是每年8%的固定收益；其二是超出固定收益部分，德林可分得其20%。投资期限两年，可选择延长一年。

什么是ONE Carmel艺术宅邸？

ONE Carmel「壹号·卡梅尔」位于美国加州蒙特雷的卡梅尔谷，占地3.6平方公里，规划为六十六个独立地块的超豪华艺术宅邸社区，每幅地块平均约占地2万平米。它毗邻一号公路和圆石滩高尔夫球场，身处北加州传统富人区腹地，是这片土地上最新也是最后一个大型住宅开发项目，并已取得加州不动产局(DRE)核发的地产销售白皮书(FINAL SUBDIVISION PUBLIC REPORT)。

这并非形容词的堆砌，而是要讲清楚一件事：在不动产的世界里，“稀缺”二字是有严格边界的。地段不可复制、审批极为困难、土地再无增量——这三者同时成立，才构成了真正的稀缺。ONE Carmel恰好三者皆备。德林认为，此项投资具备RWA——即真实世界资产代币化——的潜力。本集团持有的有限合伙权益，可为数字资产战略提供额外途径，并可能以RWA的方式向股东派发特别股息。

RWA是什么？

RWA即“真实世界资产代币化”？用一个简单的比方：一栋写字楼，价值可观，但它不能像股票一样被拆成小份流通。RWA要做的事情，就是在区块链上发行一种数字凭证，每一份凭证对应着这栋写字楼的一部分权益。持有这份凭证，就是持有了一部分真实资产的权益。凭证的归属、流转、权益分配，都由区块链记录，不可篡改，全程透明。因为目前香港尚未建立此类RWA代币的二级交易市场。所以这个凭证代表的是对底层资产的权益主张，暂时还不能在交易所买卖。这是目前监管框架下的限制，即便如此，德林对数字金融的未来充满信心。

2026年2月24日，德林控股有两项RWA代币化产品获得香港证监会批准：一项是持有香港中环德林大厦的有限合伙基金，估值六千万港元；另一项是投资于Animoca Brands的有限合伙基金。这是香港首例获批的商业地产及私募股权RWA项目，具有开创性意义。加上本次ONE Carmel的五百万美元（约四千万港元），德林此次分红给到股东的链上资产规模将达到一亿港元，并为香港创造了第一个豪华住宅RWA的可复制路径。目前德林链上资产规模已超过五亿港元。

德林控股在RWA领域的持续突破，与香港特区政府积极拥抱Web3.0、拥抱区块链及数字金融的发展方向高度契合。特区政府在2022年10月31日发布的《有关虚拟资产在港发展的政策宣言》中明确表态，“Web3.0有潜力成为金融和商贸未来发展的趋势......我们致力推动整个虚拟资产价值链上各项金融服务的可持续发展”。财政司司长陈茂波进一步提出，要推动代币化资产的应用，提升金融基建体系。金融管理局亦通过“Ensemble”项目，聚焦代币化资产交收的沙盒测试，实质性地探索分布式账本技术在真实资产领域的落地。证监会相继批准德林的商业地产及私募股权代币化项目可视为上述顶层政策框架下的具体监管实践。德林以“先行先试”的姿态将真实世界资产上链，与香港打造全球数字资产中心的官方愿景形成清晰共振，充分彰显出市场创新力量与监管拥抱姿态的同向而行。

特别股息——开创香港RWA新时代

传统意义上的股息是上市公司把利润以现金形式分给股东。股东收到钱，交易结束，跟公司资产的后续表现再无直接关系。而RWA特别股息不同——股东收到的是数字代币，代币背后锚定着一份真实资产。资产的增值、收益分配、未来的处置方案，都与代币持有人息息相关。换一种说法：现金分红是“公司赚了钱分给你”；RWA分红是“公司把一部分资产的权益直接交到你手上”，前者是一次性的，后者是一种持续的权利。

德林控股董事局主席、首席执行官陈宁迪表示：“本次集团对ONE Carmel的投资和代币化计划具备独特价值。德林在SFC的框架下做出了非常多的努力，才成功推进了德林大厦的RWA计划，开创了香港首个合规、且可复制的RWA业务范式。本次对美国豪华住宅ONE Carmel代币化是德林在RWA领域的又一次尝试，反映了德林一贯的DNA：要做规则的先行者和探索者。”德林将提供豪宅RWA的实时建造进程，所有RWA持有者和潜在投资者都能看到项目进展，这种超高透明度的实物资产上链同样是全球首创。

这段话的关键词不是“豪华住宅”，而是“合规”和“可复制”——德林的目标不是做一单交易，而是在香港证监会的监管框架内走通一条路，让后来的资产可以沿着同一条路持续进场。

德林的数字资产生态拼图

ONE Carmel是德林数字资产生态中的一块重要拼图。德林的数字金融布局不止是房地产RWA，还覆盖了比特币算力、人工智能投资平台、算力基础设施等领域。按照德林的规划，这些资产未来同样有可能进入RWA的轨道，最终形成一个协同运作、相互支撑的数字金融体系。这是一家香港上市公司在现行监管框架内，对“传统资产如何与区块链技术接轨”这一命题的系统性回答。

对于股东而言，ONE Carmel这笔投资的真正含义，或许不在于五百万美金的规模大小，而在于它验证了一条规则：真实的高价值资产，可以在合规的前提下，被数字化、被拆分、被交付到普通投资者手中——不需要中间商，不需要复杂的法律结构变更，只需要一个代币，和一套经得起监管审视的制度设计。

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Summer Wang

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