Orang Amerika menghadapi keputusan besar setelah berita pasar perumahan

Calon pembeli rumah telah menghabiskan bertahun-tahun untuk mempertimbangkan apakah akan membeli di pasar yang sulit, atau menunggu kondisi berpihak pada mereka. Selama sebagian besar periode itu, kesabaran tampak seperti pilihan yang lebih aman, dan minggu ini seolah membenarkan hal tersebut.

Rata-rata suku bunga KPR tetap 30 tahun naik menjadi 6,52% per 11 Juni, kenaikan ketiga dalam empat minggu, menurut Freddie Mac, setelah data inflasi terbaru mencapai level tertinggi dalam tiga tahun. Bagi pembeli yang berharap mendapat keringanan biaya pinjaman, ini menjadi satu dorongan lagi untuk menunggu sebelum masuk ke pasar properti.

Namun, laporan terpisah yang dirilis pada hari yang sama mendorong ke arah sebaliknya. Mengutip data baru, Realtor.com mengungkapkan bahwa perang penawaran di era pandemi telah berbalik secara signifikan. Rumah tipikal kini terjual di bawah harga listing-nya, yang menunjukkan bahwa kekuatan tawar-menawar kini berada di tangan pembeli.

Perkembangan ini menempatkan warga Amerika pada keputusan nyata: terus menunggu suku bunga turun, atau memanfaatkan tingkat leverage yang belum pernah ditawarkan pasar selama bertahun-tahun. Chief Investment Officer BiggerPockets, Dave Meyer, telah menggambarkan pergeseran ini sebagai peluang nyata.

"Pasar saat ini sebenarnya adalah yang diinginkan banyak investor: harga diskon, leverage negosiasi yang lebih baik, dan aset berkualitas tersedia dengan harga lebih rendah," kata Meyer kepada TheStreet dalam wawancara eksklusif.

Apa yang ditunjukkan laporan baru tentang harga rumah

Analisis Realtor.com yang dirilis pada Kamis menemukan bahwa penjual tidak lagi bisa mengandalkan harga penuh yang mereka minta. Ini berbeda jauh dari 2021 dan 2022, ketika listing sering menarik penawaran di atas harga yang diminta di tengah persaingan ketat untuk inventaris yang terbatas. Hari ini, rumah tipikal terjual di bawah harga listing terbarunya.

Pembalikan ini mengikuti lonjakan suku bunga KPR sejak 2022, yang mendinginkan permintaan pembeli dan mendorong harga jual di bawah harga yang diminta di sebagian besar pasar.

Data baru menunjukkan betapa pentingnya kecepatan sekarang. Rumah yang berada di bawah kontrak dalam empat minggu pertama menghasilkan sekitar 1,8% lebih tinggi dibanding harga yang diminta daripada penjualan rata-rata. Biarkan lebih lama, dan diskon pun bertambah, hingga pada minggu ke-18 penjual biasanya menerima sekitar 1,3% lebih rendah dari yang mereka inginkan.

Lebih lanjut tentang pasar properti dan suku bunga KPR:

• Warga Amerika menghadapi keputusan setelah berita pasar properti yang tidak terduga
• Perubahan pasar properti baru membuka peluang besar bagi pembeli
• Fannie Mae memperkirakan perubahan suku bunga KPR dan pasar properti

Pergeseran ini dirasakan secara berbeda menurut wilayah. Selatan dan Barat telah condong kuat ke arah pembeli, sementara Timur Laut adalah satu-satunya wilayah di mana rumah masih cenderung terjual di atas harga listing-nya, menurut laporan tersebut. Midwest berada di antara keduanya, dan diperkirakan akan beralih kembali ke arah penjual pada akhir tahun ini.

Bagi Meyer, pasar seperti ini mengubah cara membeli rumah, bukan apakah Anda harus membelinya.

"Anda bisa membeli di pasar mana pun. Anda hanya perlu menyesuaikan strategi dan taktik Anda dengan kondisi saat ini," kata Meyer. 

Bagi pembeli, berita ini menunjukkan lebih banyak ruang negosiasi dan lebih sedikit alasan untuk membayar terlalu mahal. Yang tidak bisa dijawab adalah apakah harus memanfaatkan leverage itu sekarang atau menunggu suku bunga lebih rendah. Keputusan itu lebih bernuansa, dan membawa suku bunga KPR kembali ke dalam perdebatan.

Shutterstock

Keputusan yang dihadapi pembeli saat suku bunga KPR naik

Alasan untuk menunggu bertumpu pada suku bunga KPR, dan minggu ini tidak banyak melemahkannya. Kenaikan tersebut terjadi setelah Departemen Tenaga Kerja melaporkan bahwa harga konsumen naik 4,2% dalam setahun hingga Mei, inflasi tahunan tercepat dalam tiga tahun, didorong sebagian besar oleh lonjakan energi yang terkait dengan perang dengan Iran. Inflasi yang persisten memberi Federal Reserve sedikit ruang untuk memangkas suku bunga dan menjaga tekanan ke atas pada suku bunga KPR, memberi pembeli yang masih ragu-ragu satu alasan lagi untuk menunda hingga biaya pinjaman mereda.

Bergantung pada siapa yang mereka dengarkan, pembeli bisa membaca minggu lalu ini dengan dua cara. Satu adalah menunggu, bertaruh bahwa suku bunga pada akhirnya turun dan mempertahankan lebih banyak daya beli di masa depan. Yang lain adalah bertindak sekarang, memperlakukan leverage negosiasi yang dikonfirmasi data Realtor.com sebagai alasan yang cukup untuk membeli, bahkan dengan suku bunga saat ini.

Ini bermuara pada taruhan apakah keringanan suku bunga benar-benar akan datang. Jawaban Meyer adalah kemungkinan besar tidak. 

"Orang-orang telah menunggu empat tahun agar suku bunga turun. Saya sudah mencoba memberi tahu orang-orang bahwa itu mungkin tidak akan terjadi," kata Meyer kepada TheStreet. "Begitu Anda menerima kenyataan itu, peluang menjadi jauh lebih mudah dilihat. Alih-alih berkata, 'Suku bunga KPR akan menyelamatkan saya,' Anda bertanya, 'Apa yang bisa saya lakukan dengan suku bunga di kisaran enam pertengahan?'"

Semua ini tidak membuat 2026 menjadi tahun yang mudah untuk membeli rumah. Suku bunga KPR mendekati 6,5% dan harga rumah yang tetap tinggi menurut standar historis masih menjadi kendala nyata bagi keterjangkauan. Meski begitu, laporan Kamis memang mengungkapkan pergeseran tentang siapa yang saat ini memegang leverage. Bagi pembeli, keputusannya adalah bagaimana menggunakannya selama masih ada.

Poin-poin utama bagi pembeli rumah 2026

• Pembeli kini memegang kendali: Laporan terbaru Realtor.com menunjukkan rumah tipikal ditutup di bawah harga listing-nya, perubahan tajam dari 2021 dan 2022, ketika pembeli secara rutin membayar di atas harga yang diminta untuk memenangkan kesepakatan.
• Semakin lama rumah tidak terjual, semakin lemah posisi penjual: listing yang masuk kontrak sekitar minggu keempat masih mendapatkan sekitar 1,8% lebih banyak dari penjualan tipikal, menurut Realtor.com, sementara yang tidak terjual pada 18 minggu diselesaikan sekitar 1,3% di bawah target penjual.
• Wilayah menentukan perhitungan: Selatan dan Barat memberi pembeli leverage paling banyak, Midwest terbagi, dan Timur Laut adalah satu-satunya wilayah yang masih menguntungkan penjual, yang cenderung mendapatkan lebih dari yang mereka minta di sana, menurut Realtor.com.
• Kenaikan suku bunga adalah kendalanya: rata-rata KPR 30 tahun naik menjadi 6,52% pada pertengahan Juni setelah inflasi mencapai level tertinggi tiga tahun, menurut data Freddie Mac dan Departemen Tenaga Kerja. Tarik-menarik itulah mengapa pembeli menghadapi keputusan nyata, bukan keputusan yang mudah.
• Yang tetap sama adalah keterjangkauan: suku bunga mendekati 6,5% dan harga yang masih tinggi membuat kepemilikan tetap mahal, sehingga berita ini menunjukkan posisi yang lebih kuat bagi pembeli, bukan keringanan nyata dari biaya yang mendasarinya.

Terkait: Warga Amerika menghadapi peluang besar setelah pergeseran pasar properti